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物業(yè)管理前期介入優(yōu)化建議49條

更新時(shí)間:2016/5/12

物業(yè)管理前期介入優(yōu)化建議49條

物業(yè)管理前期介入優(yōu)化建議49條,電氣、土建、綠化、清潔等方面,條條解讀

物業(yè)管理早期介入對(duì)于完善房地產(chǎn)開發(fā)、使物業(yè)投入使用后便于管理的意義重大,介入的位置和時(shí)機(jī)則取決于物業(yè)管理者豐富的早期介入經(jīng)驗(yàn)。本文從電氣、土建、綠化、清潔、安全、水暖等方面,全方位提出住宅小區(qū)物業(yè)管理早期介入的實(shí)施建議。
開發(fā)商和設(shè)計(jì)者在開發(fā)新的物業(yè)時(shí),與日后的管理者所站角度不同。開發(fā)商在物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建造過程中只考慮了房屋和配套設(shè)施建設(shè)時(shí)的質(zhì)量和投資,而規(guī)劃設(shè)計(jì)人員由于自身專業(yè)和角度的局限,在規(guī)劃設(shè)計(jì)中的不足在所難免,由此會(huì)帶來設(shè)施和設(shè)備配置得不完善或不合理,增加了投資,降低了使用效率、影響日后業(yè)主的正常生活,增加了物業(yè)管理工作的強(qiáng)度和難度等問題。

物業(yè)管理者作為物業(yè)的維護(hù)者,在長(zhǎng)期的實(shí)際工作中對(duì)物業(yè)可能出現(xiàn)的種種問題比較了解。因此可以代表業(yè)主從管理者的角度對(duì)即將管理的物業(yè)進(jìn)行審視,及時(shí)糾正規(guī)劃設(shè)計(jì)中的不足,更好地滿足業(yè)主的使用要求。因此,物業(yè)管理早期介入有利于優(yōu)化設(shè)計(jì),完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)。

筆者走訪了多家舊小區(qū)和新建小區(qū),并根據(jù)日常工作經(jīng)驗(yàn)從開發(fā)成本、物業(yè)服務(wù)及業(yè)主使用功能的角度出發(fā),提出物業(yè)管理早期介入的具體介入點(diǎn),以期有利于物業(yè)服務(wù)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。但所提的建議中并不適用所有小區(qū),僅供參考。
電氣

1、 建議每幢樓宇應(yīng)預(yù)留空調(diào)外機(jī)和空調(diào)孔位置,并考慮位置的大小和孔洞的位置及外露管的隱蔽處理
理由:市場(chǎng)上的空調(diào)外機(jī)尺寸大都不一樣,安裝位置如果過小,造成空調(diào)外機(jī)無法在原位置安裝,業(yè)主就會(huì)隨意另選位置,開發(fā)商補(bǔ)救成本也很大;留有的空調(diào)孔的位置不合適,業(yè)主為了妥當(dāng)安裝室內(nèi)機(jī),只能重新打洞,原來的空調(diào)孔就成為外墻上的疤痕;連接外機(jī)的空調(diào)管各式各樣、歪歪斜斜,影響美觀,可以將連接外機(jī)的空調(diào)管入墻內(nèi),只需要在室內(nèi)合適位置留有可插式孔洞即可,減少了業(yè)主安裝過程中的麻煩,此方法能有效解決亂安空調(diào)影響美觀等問題。

2 建議室內(nèi)安裝空氣自動(dòng)循環(huán)系統(tǒng)
理由:安裝此系統(tǒng)能有效地使室內(nèi)空氣循環(huán),保證室內(nèi)空氣的新鮮,避免了開窗戶通風(fēng)造成灰塵、雨水進(jìn)入到室內(nèi),造成給室內(nèi)污染和經(jīng)濟(jì)損失。另外也防止業(yè)主自行安裝此裝置,破壞承重墻體,影響房屋結(jié)構(gòu)安全。特別是燃?xì)夤┡姆课,此裝置更為重要。開發(fā)商冠以會(huì)呼吸的房子也可以作為銷售的亮點(diǎn)。
3 、建議組建小區(qū)局域網(wǎng)
理由:組建小區(qū)局域網(wǎng),發(fā)展自己的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)器,不但是物業(yè)開發(fā)的發(fā)展方向,而且會(huì)成為物業(yè)管理企業(yè)、開發(fā)商一筆不小的收入,并可以提高小區(qū)的檔次。
4 建議設(shè)置等電位箱
理由:等電位聯(lián)接端子板,可聯(lián)結(jié)水管、暖氣管、下水道管等各類樓層連通的立管和建筑物內(nèi)鋼筋,從而避免了因各種原因而引入的電位對(duì)人體的意外傷害。2008年長(zhǎng)春一小區(qū)就曾發(fā)生過因開發(fā)商未設(shè)置等電位箱結(jié)果造成一少年洗澡時(shí)遭電擊身亡的嚴(yán)重事故,其親屬直接追究開發(fā)商和施工單位的責(zé)任。
5、 建議設(shè)置樓宇門警報(bào)系統(tǒng)
理由:很多業(yè)主喜歡用雜物將樓宇門別住以方便進(jìn)出單元門,也有些樓宇門不能完全關(guān)閉或者時(shí)常虛掩,很容易給樓宇門造成破壞和讓犯罪分子有趁虛而入的機(jī)會(huì)。樓宇門警報(bào)系統(tǒng)可在發(fā)現(xiàn)樓宇門超過3分鐘未關(guān)閉時(shí),自動(dòng)發(fā)出警報(bào)聲音,提醒業(yè)主或者中控室,中控室及時(shí)通知巡邏的保安進(jìn)行關(guān)閉。(中控室能直接關(guān)閉警報(bào)系統(tǒng),如遇到業(yè)主搬家等特殊情況時(shí)即可。)目前只有些高檔小區(qū)采用了此系統(tǒng)。
另外樓宇的可視系統(tǒng)建議設(shè)置在第二道門上(第一道為門斗),如果設(shè)置在外側(cè),在風(fēng)吹日曬雨淋的作用下,會(huì)縮短可視系統(tǒng)的壽命。
6 建議采用人體感應(yīng)開關(guān)
理由:目前采用的樓道燈一般都是聲控和觸點(diǎn)式的開關(guān),存在很多不足,聲控開關(guān)會(huì)被外面的車?guó)Q聲、鞭炮聲、樓宇門關(guān)閉聲等聲音打開,會(huì)造成整個(gè)樓道的燈一起亮,浪費(fèi)電力(筆者管理的小區(qū)一共有68棟多層樓宇,每棟4個(gè)單元,當(dāng)?shù)氐拿裼秒妰r(jià)是0.525/度,如果按每晚2個(gè)單元浪費(fèi)1度電算,1年就浪費(fèi)2萬多元);而觸點(diǎn)式開關(guān)又不方便拎東西的業(yè)主開啟。如果采用人體感應(yīng)開關(guān),人到哪層哪層的燈就會(huì)亮。另外隨著國(guó)家電價(jià)的不斷調(diào)整,建議在所有的路面和樓道燈具上使用節(jié)能燈泡。
7 、建議配置移動(dòng)通信覆蓋系統(tǒng)
理由:小區(qū)地下車庫、電梯、地下室等移動(dòng)通信盲區(qū)容易造成通訊不暢通,應(yīng)設(shè)立移動(dòng)通信覆蓋系統(tǒng)。
8 、建議充分考慮弱電箱的合理位置和容量
理由:不能充分考慮弱電箱的合理位置和容量,容易造成各施工單位隨意走明線或者直接在墻上開洞,使兩邊的墻上東一塊、西一塊補(bǔ)丁般地布滿了各種弱電箱子和線管,影響美觀,形成安全隱患。
9、 建議將部分背景音箱與提示牌合并使用
理由:目前背景音箱和提示牌基本都是分開的,如果將部分背景音箱與提示牌合并使用,既是背景音箱又是提示牌,節(jié)約了成本,也簡(jiǎn)化了草坪上過多的設(shè)施數(shù)量,提高美觀度。
10、 建議園區(qū)公告系統(tǒng)和粘貼欄合并使用
理由:物業(yè)公司可以在上部電子欄發(fā)布各種信息,而下部信息粘貼欄可以讓業(yè)主在固定的地方張貼各種信息,以避免隨意粘貼,降低物業(yè)管理企業(yè)清理的難度。
11 、建議設(shè)置設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)
理由:可以采用集散控制技術(shù)對(duì)下列部位和設(shè)施實(shí)施監(jiān)控:(1)對(duì)給排水系統(tǒng)監(jiān)視,監(jiān)測(cè)蓄水池、生活水箱、集水井、污水井的液位,并對(duì)超高、超低液位進(jìn)行報(bào)警,監(jiān)視生活水泵、消防泵、排水泵、污水處理設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài);(2)監(jiān)控電梯系統(tǒng),以直觀的動(dòng)態(tài)圖形顯示電梯的層站、運(yùn)行方向及綜合故障報(bào)警;(3)對(duì)公共區(qū)域的照明(包括道路、景觀、泛光、單元/樓層大堂燈光)設(shè)備進(jìn)行監(jiān)控,能按設(shè)定的時(shí)間表自動(dòng)控制照明回路開/關(guān),監(jiān)視航空障礙燈的狀態(tài);(4)對(duì)地下室、地下車庫通風(fēng)系統(tǒng)的通風(fēng)設(shè)備進(jìn)行監(jiān)控,能按設(shè)定的時(shí)間表自動(dòng)控制風(fēng)機(jī)的啟停,監(jiān)視風(fēng)機(jī)的運(yùn)行狀態(tài)、手/自動(dòng)開關(guān)狀態(tài)和故障報(bào)警。
12、 建議設(shè)置自動(dòng)抄表系統(tǒng)或采用IC卡表具
理由:目前東北地區(qū)水電的抄表工作還需靠人力,不僅提高了成本,同時(shí)因?yàn)槌瓕憰r(shí)產(chǎn)生錯(cuò)誤引發(fā)了很多糾紛。如果采用自動(dòng)抄表系統(tǒng)或采用IC卡表具在一定程度上可以減輕相關(guān)部門的壓力和避免糾紛。
13、 建議根據(jù)業(yè)主的需求設(shè)置室內(nèi)紅外報(bào)警系統(tǒng)
理由:在需要防范的區(qū)域(如家里的客廳、臥室、走廊等)安裝好探測(cè)器之后,如果有盜賊進(jìn)入防范區(qū)域,探測(cè)器就會(huì)探測(cè)到人體紅外線,并立即發(fā)射經(jīng)數(shù)字編碼的報(bào)警信號(hào),該信號(hào)由紅外線報(bào)警器接收后,立即發(fā)出刺耳的警報(bào)聲,驚嚇盜賊,提醒主人,主人可根據(jù)紅外線報(bào)警器面板上的報(bào)警提示燈,明確報(bào)警地點(diǎn),前往抓拿盜賊。報(bào)警器還有自動(dòng)記憶報(bào)警時(shí)間功能,如果主人沒有在家,則回家后可知道盜賊何時(shí)光顧家里。
需要提醒的是,對(duì)于這些電氣設(shè)備,無論選擇哪種設(shè)備,必須考慮設(shè)備的售后維修服務(wù)是否方便,以及是否適宜各地域的實(shí)際情況。
土建
14 建議商住樓設(shè)計(jì)門市房單獨(dú)的排煙系統(tǒng)
理由:對(duì)于商住樓,目前很多門市沒有單獨(dú)的排煙系統(tǒng),如果和住戶共用一個(gè)煙道,則會(huì)引起業(yè)主家串味、串煙等情況。用作飯店的門市,店主們一般自己在附近的外墻上設(shè)置各種各樣的鐵制煙囪,直達(dá)樓頂,極不美觀,還容易引起樓上住戶部分業(yè)主有意見,再者,如果鐵制煙囪在面向樓體一面的接縫處發(fā)生漏煙后,油煙就會(huì)從墻體滲入業(yè)主的室內(nèi),在墻面留下油漬(筆者曾經(jīng)管理的長(zhǎng)春市菊苑小區(qū)就發(fā)生過此類情況)。另外設(shè)置在外面的油煙機(jī)產(chǎn)生的噪聲也十分?jǐn)_民。如果設(shè)置了單獨(dú)的排煙系統(tǒng),可以讓購房者不再為外煙道設(shè)置問題而犯愁,在一定程度上能促進(jìn)門市物業(yè)的銷售。
15、 建議取消一樓廚房排煙道和廁所排氣道
理由:目前一樓業(yè)主裝修的時(shí)候一般都將廚房排煙道和廁所的排氣道拆除,將油煙機(jī)的管道直接插入二樓的通道內(nèi),理由是這兩節(jié)過長(zhǎng)的通道占用空間的同時(shí)也起不到太多的作用,而拆除后也不會(huì)對(duì)樓體造成威脅和影響排煙。取消通道節(jié)約了施工成本也能從人性化的角度為業(yè)主使用方便作考慮。
16 建議各種管井盡量不要設(shè)計(jì)在路面上
理由:(1)如果將各種管井設(shè)計(jì)在路面上,項(xiàng)目在施工的時(shí)候就會(huì)造成一些重型施工車輛碾壓路面的同時(shí)也會(huì)對(duì)管井造成致命的摧毀。(2)即使避開了前面的問題,在業(yè)主入住后,管井的井蓋也容易被業(yè)主的車輛經(jīng)常碾壓后破碎,特別是在業(yè)主裝修期間尤為嚴(yán)重,不斷地更換井蓋,會(huì)增加成本,也會(huì)造成安全隱患。如果采用鐵制的井蓋,時(shí)間久了,各接觸面經(jīng)磨損后,經(jīng)車碾壓后則會(huì)發(fā)出刺耳的噪音。
17 建議主路面不要鋪設(shè)方磚
理由:方磚的使用壽命不長(zhǎng),經(jīng)車碾壓后容易破碎。地基下沉后的方磚之間產(chǎn)生縫隙造成方磚松動(dòng)易積水,濺到行人身上。建議主路還是使用柏油路面。
18 建議不要設(shè)置過大的直角彎
理由:開發(fā)商一般更關(guān)心整體美觀效果,但是道路設(shè)置是否方便業(yè)主、住戶行走則考慮較少,就會(huì)出現(xiàn)一些喜歡走捷徑的業(yè)主,從而造成草坪的破壞。設(shè)計(jì)的時(shí)候一定要依據(jù)人的行為軌跡來設(shè)置,自然直接,不要過分追求幾何圖案。
19、 建議設(shè)計(jì)單獨(dú)通往屋頂?shù)耐ǖ溃奖闳蘸缶S修
理由:如果沒有設(shè)置單獨(dú)通往屋頂?shù)耐ǖ,維修施工單位進(jìn)行維修時(shí),就要從頂樓業(yè)主家中的陽臺(tái)上到屋頂,其一如果業(yè)主不在家,就會(huì)影響維修工程的進(jìn)展;其二,從業(yè)主家中登上樓頂勢(shì)必會(huì)引起頂樓業(yè)主的反感,不僅影響了正常的維修也可能造成物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾。
20 建議設(shè)置會(huì)館、幼兒園、購物街并充分考慮合理區(qū)位
理由:在保證業(yè)主對(duì)房屋的正當(dāng)權(quán)益的前提下對(duì)外開放這些公共場(chǎng)地,采用內(nèi)外有別的收費(fèi)方式以外養(yǎng)內(nèi),貼補(bǔ)會(huì)所運(yùn)行成本,使業(yè)主得到實(shí)惠。用經(jīng)營(yíng)收入補(bǔ)充會(huì)所運(yùn)行成本的不足,以保證良好的設(shè)施維護(hù)與服務(wù)水準(zhǔn)。但一定要考慮區(qū)位的合理,如果區(qū)位不合理,影響業(yè)主的購物,有些房屋區(qū)位占優(yōu)勢(shì)的業(yè)主很可能發(fā)現(xiàn)其他業(yè)主的生活需求,在園區(qū)內(nèi)開超市、理發(fā)店等,到時(shí)候治理的難度非常大。另外在會(huì)館中建議提供客房服務(wù),家里短期的客人均可入住,不但保護(hù)了主、客雙方的隱私,客人也會(huì)覺得很方便,同時(shí)對(duì)主人而言,由于是請(qǐng)客人住在本小區(qū)內(nèi),也不失體面。
21、 建議樓道墻面先不粉刷只做基本處理,或直接鋪設(shè)瓷磚
理由:粉刷一新的樓道墻壁往往會(huì)在業(yè)主裝修期間造成一定的破壞,又找不到當(dāng)事人,開發(fā)企業(yè)不得不重新粉刷樓道,加大施工成本。如果在交樓前只進(jìn)行一次基本的墻面處理,待業(yè)主入住率達(dá)到一定程度的時(shí)候,再進(jìn)行最后粉刷或者直接鋪設(shè)墻面瓷磚,就可以避免上述情況。(待續(xù))
上期內(nèi)容中介紹了電氣和土建方面早期介入的21項(xiàng)建議。電氣方面包括預(yù)留空調(diào)機(jī)位、安裝空氣自動(dòng)循環(huán)系統(tǒng)、建設(shè)小區(qū)局域網(wǎng)、設(shè)置等電位箱、設(shè)置樓宇門報(bào)警系統(tǒng)、安裝人體感應(yīng)開關(guān)、配置移動(dòng)通信覆蓋系統(tǒng)、合理配置弱電箱、合并音響和提示牌、合并園區(qū)公告系統(tǒng)和粘貼欄、設(shè)置設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、設(shè)置自動(dòng)抄表或采用IC卡表具、設(shè)置室內(nèi)紅外報(bào)警系統(tǒng);土建方面包括設(shè)計(jì)門市單獨(dú)排煙系統(tǒng)、取消一樓廚房煙道和廁所排氣道、取消路面井蓋、取消主路面方磚、取消道路直角彎設(shè)計(jì)、設(shè)置單獨(dú)通向屋頂?shù)耐ǖ、?huì)所等配套應(yīng)充分考慮區(qū)位因素、樓道墻面先做基本處理或貼瓷磚等建議。本期除繼續(xù)從土建方面提供建議外,還將涉及綠化、清潔、安全、水暖等方面。
土建
22、 建議盡量不要設(shè)計(jì)帶露臺(tái)的頂樓
理由:(1)帶露臺(tái)的平屋頂涉及到防水問題,施工的時(shí)候防水沒有處理好,或者頂樓住戶經(jīng)常使用露臺(tái)對(duì)防水造成一定的破壞容易引起滲漏(筆者曾管理的咖啡小鎮(zhèn)小區(qū),一期800多戶中就有600多戶露臺(tái)出現(xiàn)防水問題)。(2)排水孔的清理難度大,頂樓業(yè)主一般不會(huì)自行清理排水口,業(yè)主不配合或不在家時(shí)清理困難,一旦發(fā)生堵塞,雨水漫過防水層,直接滲到樓下。(3)容易引起私搭亂建行為,個(gè)別業(yè)主直接搭建陽光棚,而物業(yè)管理企業(yè)又沒有執(zhí)法權(quán)進(jìn)行拆除。
23 建議將地下車庫的進(jìn)出口設(shè)置在園區(qū)外部
理由:地下車庫的進(jìn)出口設(shè)置在園區(qū)外部可以實(shí)現(xiàn)人車分流,保障業(yè)主安全;有路面停車位的,可以緩解交通高峰期間小區(qū)門口的停車壓力及園區(qū)的車流量。設(shè)置車輛出入管理系統(tǒng),采用智能卡對(duì)出入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行管理與計(jì)費(fèi),并將信息實(shí)時(shí)送至小區(qū)管理中心。
24、 東北地區(qū)建議合理設(shè)置冬菜晾曬場(chǎng)地和衣物晾曬裝置
理由:東北地區(qū)有存儲(chǔ)冬菜的習(xí)慣,而晾曬卻成了難題,業(yè)主不得不將冬菜晾曬在草坪上或者路面上。另外東北地區(qū)屬于高寒地區(qū),每年的冬天長(zhǎng)達(dá)半年,一些大件的衣物、被褥容易受潮,有些業(yè)主將其晾曬到樹間或者灌木叢上,這些都引發(fā)了物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的矛盾。讓開發(fā)商單獨(dú)拿出一塊地來做冬菜晾曬場(chǎng)似乎不可能。是不是可以在每棟樓前設(shè)置一處晾衣物的裝置?長(zhǎng)春某小區(qū)將每棟樓前的地下車庫的通風(fēng)口設(shè)計(jì)成冬菜晾曬場(chǎng),方便業(yè)主的同時(shí)也能減少矛盾,很值得借鑒。
25、 建議設(shè)置專門的寵物活動(dòng)場(chǎng)地
小區(qū)里業(yè)主養(yǎng)狗的情況很普遍,但狗到處亂跑令物業(yè)管理企業(yè)頭疼。如果給它們專門設(shè)置一個(gè)活動(dòng)場(chǎng)地,同時(shí)在里面張貼些寵物知識(shí),提倡業(yè)主到專門的場(chǎng)地溜狗,又能增進(jìn)業(yè)主間的交流。
26、 建議考慮附近泄洪渠、市政污水河的合理位置
理由:附近有泄洪渠、市政污水河的小區(qū),平時(shí)小區(qū)的污水可以直接排入其中,但如果遇到河水暴漲時(shí),河水的水平面要高于小區(qū)污水管道口及小區(qū)內(nèi)的管道,結(jié)果造成污水倒灌,而小區(qū)的污水也無法排出。筆者管理過的咖啡小鎮(zhèn)小區(qū)就發(fā)生過此類事情,最后只有將小區(qū)路面和下水井高度提高,才得以解決。
27 、建議設(shè)置防水層排氣孔
理由:新建小區(qū)的墻體內(nèi)部一般比較潮濕,屋面鋪設(shè)一層柔性防水,潮氣更難排出,致使潮氣一直存留在內(nèi)部,使屋面一直在潮濕的狀態(tài)。
28 、建議設(shè)置管道套管
理由:一些鐵制的管道出現(xiàn)老化需要進(jìn)行更換時(shí),才發(fā)現(xiàn)管道和樓板死死地連接在一起,需要重新將樓板刨開,給更換工作帶來很大的不便,也給業(yè)主帶來一定的經(jīng)濟(jì)損失。如果采用套管,就可以避免此類事情的發(fā)生。
29、 建議建設(shè)單位預(yù)留材料給物業(yè)管理企業(yè)
讓建設(shè)單位將一些特殊的裝飾材料留出一部分,以便于物業(yè)管理的維修和更換,如一些彩色地磚、鍍膜玻璃、涂料等。
綠化
30 、建議充分考慮綠化設(shè)計(jì)的品種的適宜性
理由:(1)綠化設(shè)計(jì)時(shí)一定要考慮種植的品種是否適宜以后的物業(yè)管理,一些喬木成材后會(huì)出現(xiàn)一系列問題,建議種植花期比較長(zhǎng)或有藥用價(jià)值的品種。(2)還要考慮業(yè)主的喜好,如有小區(qū)主路的兩旁種植的全是松樹,有的業(yè)主就感覺好像到了烈士陵園,很不舒服。
31 、建議充分考慮綠化灌溉時(shí)的取水位置
理由:設(shè)計(jì)者往往只注重大片的草坪設(shè)計(jì),卻忽略取水點(diǎn)的合理設(shè)置,結(jié)果綠化工人要拖著一條很長(zhǎng)的水帶進(jìn)行取水,而拖拽水帶不僅給草坪帶來一定的破壞同時(shí)也耗費(fèi)工人的體力。
32、 建議充分考慮綠化排水問題
理由:設(shè)計(jì)者往往只注重綠化草坪等的澆灌工作,而沒有排澇設(shè)施的設(shè)計(jì)。北方夏季常出現(xiàn)暴雨天氣,雨量過大過急或造成草坪出現(xiàn)澇情淹死部分草皮,或出現(xiàn)草坪內(nèi)水滿后同泥漿一起溢到路面造成泥濘。
清潔
33 、建議每棟設(shè)置清潔用水點(diǎn)
理由:如果沒有設(shè)置清潔用水點(diǎn),保潔員就要從很遠(yuǎn)的地方取水,浪費(fèi)保潔員的體力而且嚴(yán)重的影響工作效率,因?yàn)闀r(shí)間都耽誤在取水的路上。
34、 建議設(shè)置垃圾中轉(zhuǎn)站并在小區(qū)內(nèi)設(shè)垃圾桶、垃圾車清洗點(diǎn)
理由:將生活垃圾收集并集中放在中轉(zhuǎn)站后由市政進(jìn)行清運(yùn),就可避免垃圾因無集中點(diǎn)而隨意堆放,造成園區(qū)污染。而垃圾桶和垃圾車也要進(jìn)行定時(shí)清理,以保證清潔。
安全
35 、建議設(shè)置管道阻燃圈
理由:筆者走訪了長(zhǎng)春多家小區(qū),很少有設(shè)置阻燃圈的。目前連接樓上樓下的部位主要是采用PVC材料做成的各個(gè)管道,而PVC材料是易燃品,如果在沒有設(shè)置阻燃圈的情況下發(fā)生火災(zāi),很可能因PVC管道發(fā)生串連,直至引發(fā)全樓大火。
36 、建議將園區(qū)四周柵欄設(shè)計(jì)成防翻越式
理由:在設(shè)置可視對(duì)講防盜門、周界防越報(bào)警系統(tǒng)、住戶室內(nèi)緊急報(bào)警、門禁管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng),以及在小區(qū)出入口、樓宇進(jìn)出口、停車場(chǎng)/庫出入口、主要通道、(高層住宅)電梯轎廂等重點(diǎn)部位設(shè)置相應(yīng)的探測(cè)器或攝像頭的同時(shí),周邊防翻越的設(shè)置也是重點(diǎn),筆者推薦頭部帶釘刺并向外延伸的防護(hù)欄設(shè)計(jì),或者采用智能型脈沖電子圍欄。
智能型脈沖電子圍欄是一種主動(dòng)防范翻越入侵的圍欄。脈沖電子圍欄由帶脈沖的電子纜線組成,電子纜線產(chǎn)生的非致命脈沖能有效擊退入侵者,延遲入侵時(shí)間,不威脅人的性命。擊退入侵的同時(shí)把入侵信號(hào)發(fā)送到安全部門監(jiān)控設(shè)備上,以保證管理人員能及時(shí)了解報(bào)警區(qū)域的情況,快速作出處理。易于施工,不需焊接,不會(huì)受到侵蝕。
37 、建議設(shè)置路口多功能反光鏡
理由:小區(qū)內(nèi)的直角彎往往制造很多盲點(diǎn),容易發(fā)生事故,在路口設(shè)置多功能反光鏡,可以避免事故的發(fā)生,又可以作為廣告牌。
水暖
38 建議將排水管直接導(dǎo)入地下蓄水池通道或污水井通道
理由:現(xiàn)在很多小區(qū)設(shè)計(jì)的時(shí)候只將排水管安裝在離散水30厘米的位置,這樣會(huì)造成:(1)雨水直接流經(jīng)散水下面進(jìn)入地基,造成散水出現(xiàn)斷裂、下沉等情況,也會(huì)給地基帶來威脅;(2)雨水沖擊散水的同時(shí)也會(huì)產(chǎn)生一定的噪音,影響1樓的住戶;(3)流入地基的水,容易使一樓受潮。將排水管直接導(dǎo)入地下蓄水池通道流入地下蓄水池,可用于今后物業(yè)管理綠化、保潔、辦公等用水,節(jié)約成本。
39 、建議采用掛式太陽能進(jìn)行熱水供應(yīng)和取暖
理由:采用掛式太陽能進(jìn)行熱水供應(yīng)和取暖,在節(jié)約資源的同時(shí)也給業(yè)主帶來實(shí)惠,一次投入終身受益(就東北地區(qū)而言每年業(yè)主都要交納不菲的供熱費(fèi)用),避免了業(yè)主因安裝太陽能與物業(yè)管理公司發(fā)生的糾紛,同時(shí)也絕對(duì)是開發(fā)商的一大賣點(diǎn)。
40 建議安裝溫度調(diào)節(jié)閥和溫度計(jì)量收費(fèi)裝置
理由:供熱條件很好的小區(qū),造成業(yè)主家中室內(nèi)溫度非常高,不得不在冬天開窗進(jìn)行降溫。平時(shí)供暖往往只注意了溫度是否達(dá)標(biāo),而忽略了溫度太高也會(huì)帶來不便,如果安裝溫度調(diào)節(jié)閥,業(yè)主、用戶可以根據(jù)自己的需要隨意調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度,并計(jì)量收費(fèi)。
41 建議在施工完畢時(shí)將所有的下水管口封閉
理由:管道內(nèi)有水泥等雜物造成堵塞,無法判斷是業(yè)主裝修期間造成的還是施工單位的責(zé)任,并且提高了維修成本。經(jīng)嚴(yán)格的驗(yàn)收后,及時(shí)地封閉管口,可避免上述情況。
其他方面

42
、 建議安裝煙道助力系統(tǒng)
理由:高層建筑由于煙道過長(zhǎng),排煙效果不理想,容易造成串煙、串味。由于此裝置不需要電力,完全借助風(fēng)力使其自動(dòng)旋轉(zhuǎn)以達(dá)到助力排煙的良好效果,使煙道內(nèi)的油煙及時(shí)排出,既節(jié)能又環(huán)保。
43 、建議不要設(shè)置玻璃制品的雨搭、地下車庫頂棚等
理由:玻璃制品受力不均易碎,不好清潔,也容易被高空墜物或拋物行為造成破碎和傷人,而追究責(zé)任卻是很大的難題。開發(fā)商可以免費(fèi)為業(yè)主提供一種固定式紗窗,在一定程度上就能杜絕高空拋物行為。
44 建議設(shè)置多功能信報(bào)箱
理由:有的業(yè)主有看報(bào)的習(xí)慣,有的業(yè)主喜歡喝鮮牛奶,這樣就容易造成業(yè)主在墻上設(shè)置了各式各樣的報(bào)箱和奶箱,使墻面凌亂不堪。多功能信報(bào)箱的作用是將報(bào)箱和奶箱的功能結(jié)合成一體,這樣就很容易解決上述問題,另外還可以當(dāng)成小型的儲(chǔ)物箱使用。
45、 建議充分考慮停車位、車棚的數(shù)量
理由:如果遇到無車輛停放點(diǎn)或泊車位不夠等情況,業(yè)主就會(huì)亂停車或?qū)⒆孕熊嚒㈦妱?dòng)車放在樓道內(nèi),給物業(yè)管理公司帶來許多棘手問題,所以設(shè)計(jì)時(shí)候一定要考慮私家車越來越多以及自行車、電動(dòng)車停放等因素。
46、 建議將水景的泵池設(shè)計(jì)在水景外部
理由:水面不清潔會(huì)造成水泵維護(hù)不便,所以泵池一定要設(shè)在水景的外面。同時(shí)水景一定要流動(dòng),不然只是死水一潭。水中不建議安裝燈具,日久天長(zhǎng),容易發(fā)生進(jìn)水、生銹和漏電等情況。
47 建議各單元的天然氣、自來水、暖氣的主閥門不要設(shè)置在一樓室內(nèi)
理由:(1)業(yè)主裝修時(shí)將主閥門封閉,無法開啟,而拆卸裝修又會(huì)造成經(jīng)濟(jì)損失。(2)如果業(yè)主常年出差,就會(huì)造成整個(gè)單元無法正常用氣和維修。建議將此閥門設(shè)計(jì)在樓道內(nèi),只能由專門鑰匙才能開啟或關(guān)閉。
48 、建議給在湖邊或池塘邊的樓宇安裝滅蚊燈或種植驅(qū)蚊草
理由:水中容易滋生蟲蚊,特別是在夏天。如果在湖邊或池塘邊種植些驅(qū)蚊的植物或安裝驅(qū)蚊燈,就可以避免因蚊蟲給周邊業(yè)主帶來的苦惱,也體現(xiàn)了人性化服務(wù)的理念。
49 、建議將廣場(chǎng)附近的垃圾桶和景觀花架合并使用
理由:小區(qū)廣場(chǎng)的垃圾桶和景觀花架一般都單獨(dú)使用,如果設(shè)計(jì)時(shí)將兩者功能結(jié)合,就不用單獨(dú)購買,既經(jīng)濟(jì)又實(shí)惠。
由于前期介入有利之處在于規(guī)劃施工階段對(duì)物業(yè)的使用情況進(jìn)行把關(guān),所以必須重視物業(yè)管理的早期介入。

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